Kupowanie mieszkania od dewelopera - opinie i doświadczenia

Wpis ten dedykuję wszystkim zastanawiającym się nad kupnem mieszkania. Do jego "popełnienia" zostałem zainspirowany jednym z artykułów na blogu Metafinanse. We wpisie zawieram swoje opinie na temat rynku mieszkaniowego w Polsce, szczególnie w Toruniu, gdzie mieszkam, plus historię zakupu mieszkania przez nas z małżonką.

Dlaczego rynek pierwotny

Myślę, że kupujący mieszkanie powinien brać pod uwagę tak oferty bezpośrednio od deweloperów jak i z rynku wtórnego. Okazje mogą bowiem pojawić się na obu. Jest jednak takie zjawisko, że relatywnie tanie mieszkania na rynku wtórnym są często w zniszczonych czy starych obiektach, wymagających wielu kosztownych remontów a ich ogrzewanie kosztuje dużo więcej i z tych powodów czynsz jest i będzie wyższy. Także technologicznie kilkudziesięcioletnie budynki ustępują współczesnym. Mieszkania z rynku wtórnego ale budowane w ostatnich 5-10 latach są natomiast często droższe niż nowe od dewelopera bo sprzedający doliczają nakłady finansowe w wykończenie a wystrój przecież może się nie podobać. Także koszty transakcyjne mieszkania na rynku pierwotnym są znacznie niższe niż na rynku wtórnym (niższe opłaty notarialne, brak podatku PCC, brak prowizji od agencji pośrednictwa). Temat jest szeroki i zasługuje na oddzielny wpis.

Najważniejsza lekcja z minionego roku

Jak w tytule - dobry temat na autorefleksję. Dla mnie taką lekcją inwestycyjną było, by z jednej strony działać odważnie a z drugiej, w tej odwadze, starać się zabezpieczyć przed możliwie największą liczbą mocno negatywnych scenariuszy. Brzmi jak paradoks, dlatego poniżej wyjaśnię to bardziej szczegółowo.

Na początku minionego roku pisałem: 

"rok 2010 może nie przynieść tak spektakularnych zysków jak 2009 a wiele okazji na rynku akcji już zanikło, pojawiły się (moim zdaniem) pierwsze przewartościowane akcje. W związku z tym, że potencjał na zyski jest mniejszy, zmniejszam też podejmowane ryzyka, szukając przysłowiowych "rodzynek" w cieście jakim jest GPW i ogólnie rynek potencjalnych inwestycji."

Czy można ocalić Europę?

Dzisiaj trafiłem na ciekawy artykuł noblisty w dziedzinie ekonomii z 2008 roku, Paula Krugmana, traktujący o problemach zadłużeniowych Europy. Na blogu pragnę streścić niektóre jego fragmenty oraz dodać kilka słów od siebie.

Krugman jest ekonomistą amerykańskim, twórcą teorii wyjaśniających zjawiska związane z globalizacją. W 2007 roku wydał on książkę Sumienie liberała, opisującą skutki makroekonomiczne decyzji rządów USA za ostatnie 80 lat. Jego zdaniem, doprowadziły one do wyjątkowego rozwarstwienia ekonomicznego społeczeństwa. Tego konsekwencją miał być światowy kryzys ekonomiczny i postępujący wraz z nim wzrost interwencjonizmu państwowego, mającego na celu ten kryzys ograniczać. Przewidział więc nadejście, skalę kryzysu i środki zaradcze jakie zostały zastosowane przez największe gospodarki świata.

Początek artykułu niesie rozróżnienie pomiędzy kryzysem gospodarczym, jaki miał miejsce i nadal trwa w USA oraz jaki powstał i trwa w Europie. Krugman przyznaje, że PKB strefy euro mogło spaść podobnie jak USA, lecz kryzys w zdecydowanie mniejszym stopniu dotknął zwykłych obywateli strefy euro w porównaniu do obywateli Stanów Zjednoczonych. Wszystko to przez przepisy socjalne stosowane w Europie, ograniczające możliwości zwolnień pracowników oraz zapewniające im środki do życia po utracie pracy (co on zdaje się oceniać pozytywnie).

O kompleksowym planowaniu finansowym

Na koniec zeszłego roku ustalałem priorytety na kolejny. Jednym z nich było rozdysponowanie czasu na tylko takie zajęcia, które faktycznie potrzebuję wykonywać czy to dlatego że dają mi dużo korzyści materialnych lub dużo przyjemności (radości).

Tak samo z inwestycjami, warto się angażować tylko w te, które naszym zdaniem dadzą duże korzyści. 

Kwestia korzyści podlega relatywizacji, tzn. dane działanie jest najbardziej korzystne bo inne działania są mniej korzystne. Tą prosto brzmiącą metodą segregujemy nasze aktywności w poszukiwaniu najbardziej wydajnego zagospodarowania czasu.

Bezpieczeństwo

Jedną z podstawowych potrzeb człowieka jest posiadanie poczucia bezpieczeństwa. Dotyczy to nietykalności naszej osoby i naszej rodziny przed agresją ze strony innych osób jak również bezpieczeństwa finansowego, wolności przed ubóstwem i zależnością od łaski innych. 

Wskaźniki sentymentu inwestycyjnego

Rozpoczynam publikowanie własnych wskaźników sentymentu inwestycyjnego. Takie narzędzie zaobserwowałem na blogu Przegląd Finansowy i myślę, że może być bardzo przydatne do wyklarowania podejścia, w co inwestować w danym okresie.

Publikowanie rozpoczynam dla następujących kategorii aktywów:

- lokaty krótkoterminowe, o okresie zapadania do 12 miesięcy, dotyczy lokat bankowych i obligacji o wymienionym okresie wygasania, preferowane jako przystań dla kapitału w celu przerzucenia się w odpowiednim czasie na instrumenty o wyższym potencjale zysku

- lokaty długoterminowe, o okresie zapadania powyżej 12 miesięcy, dotyczy lokat bankowych jak i obligacji, skuteczne przy utrzymywaniu się stóp procentowych na wysokim poziomie, oczekiwaniu na relatywnie bezpieczny zysk przy jednocześnie ograniczonej konieczności monitorowania inwestycji

- nieruchomości,  obiekty jak mieszkania, działki, lokale użytkowe na terenie Polski, preferowane jako forma dywersyfikacji portfela inwestycyjnego  i jego najbardziej długoterminowy składnik. Korzystne do nabycia w sytuacji perspektyw wzrostu cen nieruchomości oraz możliwości uzyskiwania wysokiej stopy dochodów z najmu

- akcje, walory spółek dostępnych na GPW, w tym poprzez fundusze akcyjne, ogólnie szeroki rynek, atrakcyjne w sytuacji niskich wycen akcji i perspektyw poprawy sytuacji na rynku, w tym wskutek poprawy sytuacji makroekonomicznej

- surowce przemysłowe, takie jak miedź, cynk, ropa naftowa, gaz ziemny, zalecany składnik portfela w sytuacji historycznie niskich cen w średnim i długim terminie oraz jednocześnie perspektyw na poprawę sytuacji makroekonomicznej